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永利娱乐搜房网海外房产:专家辟谣:日本房产
急速飞驰 2018-10-09

  不久之前,中国部分媒体以“日本买房背后的风险揭秘”为主题,撰写文章指责日本房产除了低价位的优势以外,在房屋的材质、结构方面存在质量隐患;高昂的税费也让投资收益有一定程度的“缩水”。

  然而小编发现,在这些文章里,有关日本房产的描述有着明显的漏洞,一些对日本房产高风险的叙述也极不真实。显然笔者只是略懂皮毛,并没有对日本房产市场进行深入地了解与探讨。

  例如,在列举海外购房者应缴纳的日本房产税目时,将居民税也加了进来。小编已通过位于大阪的搜房网房天下日本房产置业专家确认,居民税不属于海外购房者应缴纳税费的范畴,仅由日本公民承担。

  针对文章中所有有关日本房产的不实内容,小编将通过以下内容为消费者一一作出澄清与解答。永利娱乐

  1、日本尽管房子本身便宜,但是缴税不便宜。在日本,房产与土地一起都要缴纳“固定资产税”,每年征收,是大头

  首先,“固定资产税”也称“不动产税”,在日本已经征收了60年,征收流程已经相对成熟,并且深入人心。欧美大多数国家都征收相同税费,如美国的“财产税”,德国的“不动产税”等等,日本并不是唯一的存在。

  其次,日本政府规定,2000万日元以下的房子,固定资产税税率维持在0.2%~0.3%左右;2000万日元以上的房子,税率会按规定递增,但差距不大。以一套2000万日元的住房为例,每年购房者仅需缴纳4~6万日元,约人民币2000~3000元,价格非常低。

  值得注意的是,几乎所有欧美国家的不动产税税率都高于日本,澳门永利娱乐如奥地利要缴纳约2%的不动产税;丹麦不动产税保持在2.4%以内;英国的不动产税税制甚至针对不同价位的房产划分了等级;美国财产税也保持在2%左右。

  2、“遗产税”也非常高,当今皇后美智子的家人还曾经以房产作为遗产税抵押给国家。日本的遗产税税率高于欧洲国家,略低于美国,基本上到孙子辈时房产就没有了。

  首先,“日本的遗产税税率高于欧洲国家”是一个错误的观点。日本遗产税税率保持在20%~50%,而欧美大部分国家的遗产税税率都超过这个区间,如法国遗产税为5%~60%,美国遗产税税率为18%~55%,英国遗产税税率则为40%。所以,“遗产税”是所有海外地区的房产投资人士必须认知和了解的一个税制,并不是日本“独大”。

  其次,所有国家的遗产税都有起征点,并不是“只要买房就缴纳遗产税”。目前,日本政府将起征点降为“3000万日元+法定继承人数×600万日元”。也就是说,法定继承人每人有600万日元的免税定额。例如,一个家庭的房产法定继承人有3个,那么这个房产价值在“3000万日元+600万日元*3=4800万日元(约人民币242万)”以内就不用缴纳遗产税。

  最后,难道超出规定的免税金额就必须纳税吗?错了,日本遗产税也有巧妙的规避方式(很多日本富裕家庭也是这么做的):提前采取措施规避继承税,比如采取偷偷将大量资产变现、移居海外、生前逐年小额赠予等方式。

  3、日本房屋折旧率很高,独门独院的小楼一般都是木质结构,20年以后价值就相当于零。如果是公寓楼,折旧率慢一些,但一般10年也要进行一次大修。

  首先,日本的独栋住房材质较为特殊,一般为木质,也就是说,与钢筋混凝土的大楼(多为公寓)相比,折旧率相对高一些,但这不意味着日本的折旧率很高且20年后价值就逐渐消失。

  其次,在日本,当地居民一般会贷款买房,由银行对房产进行价值评估后进行放贷。银行一般将日本房产价值的贷款年数定为22年。也就是说,22年房龄以上的房产贷款难度会加大。这也是文章中“20年房产价值”的由来。

  但这完全不意味着20年后房产本身的功能和价值就消失殆尽。在京都,甚至存在着很多100年以上的房产,依旧有人入住且有安全保障。很多30年或40年房龄的住房设施依旧完好,甚至不需要大修。

  从另一方面来讲,由于贷款难度加大,大多20年房龄以上的房屋价格上有很大的优惠,这对于购房者来说也可以省一大笔钱。

  专家认为,由于当地地震频发,日本有着比其它国家更为严格的房屋建造流程,例如极为扎实的基桩工程及防震工程以提高抗震级别。而选择木材作为独栋别墅的主要原料也是出于保护居民的考虑,很多欧美国家也采用砖木材质建造别墅,木质与质量的优劣没有直接关系。

  再次,日本大多数公寓为钢筋混凝土结构,更为结实牢固。所谓的“10年一次大修”,其实更像是态度严谨的楼房管理者对楼体和室内的大型检查和对住房的“翻新”,并不意味着楼体破坏程度严重需要全面修理。

  首先,而独栋房屋则是自己找建筑公司来进行维护,一般为10年一次(到了10年,通常是日本住房常识性的整新一次。值得注意的地方是外墙和屋顶,因为10年来风吹雨打加上紫外线造成的外墙表面的自然老化),费用大约160万日元,约合人民币8万,平均每年8000元,平摊到每月也是600~700人民币左右,价格并不昂贵。

  其次,在东京等地的公寓大楼,每月的物业管理费及修缮费总共在1000人民币以内,一些地价较贵的高档住宅楼,两者之和接近1000元。

  而在大阪等其他城市,每月物业管理费和修缮费总和基本维持在500人民币以内,这对于投资者来说几乎微不足道。

  作了以上陈述,小编认为,消费者想要真正了解一个国家有关房产的真实信息,不能只听国内媒体的一面之词,当地政府网站、日本居民及置业专家的消息与分析也是用来规划投资的重要参考之一。

  搜房网房天下日本置业专家团队长期居于日本大阪,有着20年以上的丰富“作战”及实地考察经验,曾了解过超2万套位于东京、大阪、神户、北海道等热门城市的房源情况。

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