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澳门永利娱乐东南亚房产投资迎来热潮?6国置业
急速飞驰 2018-10-13

  米筐曾在《最全盘点 海外置业最热的7个国家:税费/利率/购房成本/政策限制》一文中,对英、美、加、澳、德、日、新7个国家针对外国购房者的政策、税费做了盘点梳理。

  东南亚地区共包括11个国家:越南、老挝、柬埔寨、泰国、缅甸、马来西亚、新加坡、印度尼西亚、文莱、菲律宾、东帝汶。

  区域中唯一的发达国家——新加坡,独树一帜,其余的发展中国家经济实力一般。但在经历亚洲金融危机和2008年金融危机之后,东南亚地区成为世界经济增长的重要新兴力量。尤其是马来西亚、越南、泰国和柬埔寨四国,发展势头很猛。

  2015年,世界经济下行的环境中,东南亚地区国家的GDP增长率也普遍在4%左右,越南、缅甸、柬埔寨、老挝的增幅甚至在7%左右,居世界前列。但另一方面也说明,其经济基础薄弱,作为世界工厂产业转移地,近年来才迎来爆发式增长。

  之前是经济洼地的东南亚各国,房价自然也相应很低(新加坡除外)。而随着经济增速加快,世界性的资金看到了这一地区的投资价值,尤其是游走在世界的中国资金,东南亚房产也成为其投资的对象之一。

  经济的增长和大量外资进入市场,使得近年来东南亚主要国家的房价都有了大幅增长,尤其是首都或者经济中心城市,增幅更甚。普遍在4%以上的租金收益率,也成为投资房产的主要原因之一。

  单从上表对比看出,印尼、马来西亚、菲律宾的马尼拉、越南、柬埔寨的投资回报率更高。

  在此环境下,不少国家都出台了针对外国人购房的政策。比如新加坡针对外国购房者额外征收15%的税,比如马来西亚设置了最低购房资金门槛……等等。

  下面,对这些国家一一解读。(文莱、东帝汶自不必分析,而由于南海纷争和历史原因,本文对印尼、菲律宾不再分析。)

  米筐在之前的文章对新加坡的房产市场及外国人购房政策税费做过分析,这里再简要说明一下。

  截至2016年8月,新加坡非有地住宅即各类型公寓均价1220新元/平方英尺,合人民币6.4万元/平方米,交易量环比暴跌近50%;

  有地住宅(含独立别墅、联排别墅)均价1186新元/平方英尺,合人民币6.2万元/平方米,交易量环比暴跌25.87%;

  政府组屋均价437939新元/套,合人民币215万元,交易量环比上升47%。

  1、只有新加坡公民可购买新组屋,永久居民只能购买二手组屋,外国投资者不可购买。

  2、外国人购房需缴纳3%印花税和额外15%的海外投资者印花税(ABSD),仅印花税就要缴纳18%。

  3、在新加坡购房同样需缴纳房产税。根据新加坡国内税务局 (IRAS) 估算房产出租时所收取的房产年值 (年租金) 的比例来征收。具体如下:

  自住:55000新币年租金估值以内,征税4%。接下来每多15000的估值,税额递进增加2%。

  出租:头30000新币年租金估值,征税10%。接下来每多15000,税额递进增加2%。

  据调查显示,中国人海外置业目标国家中,6.1%购房者选择马来西亚,位居第5位。

  1、2000年-2015年,马来西亚房价上涨127%,年均增长8.4%,投资收益率还算不错,2015年底每套价格达到31.5万马币(合人民币50万元/套)。

  2、全国房价格局明显,房价最高的是吉隆坡,均价73.9万马币/套(合人民币118万元/套),是全国均价的2.3倍,远超其他州和城市。

  3、雪兰莪州、沙巴州、砂拉越州、澳门永利娱乐槟城构成第二梯队,均价在38-48万马币/套(合人民币60-76万元/套)之间,其余州则为第三梯队。

  针对外国人购房政策上,大马政府并无“限贷限购”政策,不过为保障本地人利益,政府要求外国购房者只能购买100万马币(合人民币164万元)以上的房产,但各州对此政策的底线要求不一,具体见下表。

  税费方面,在大马购房同样要缴纳印花税、律师费等税费,贷款首付最低30%(第二家园身份者为20%),最长贷款年限30年,贷款利率约为4.2%-4.6%。

  如果在马来西亚购买一套200万元人民币(单位下同)的新房,购买时缴纳的费用大体包括:印花税约3%,6万元;律师费按中等收费标准计0.7%,1.4万元;其他费用约400元,共约7.44万元。

  购入后,持有房产须缴纳门牌税和地契税约3000元/年,物业费每平米每月约7元,按房屋面积百平方米计,约1.7万元/年,持有一年成本2万元。

  延伸阅读:《经济下行带动马来西亚房产市场转冷,大马还能投资吗?》《14个纬度|为什么不推荐购买碧桂园森林城市?》

  泰国房产市场近年来发展势头迅猛,尤其像曼谷等世界知名旅游城市,低廉的价格、优越的配套设施和人居环境,是不少投资者选择在泰国买房的主要原因。

  曼谷的刚需和投资需求都很高,出租自住均可。因此,曼谷的房价也一路飞涨,2016年三季度,公寓均价涨到了2万元人民币/平方米以上。在CBD区域,已经在4万元/平上下。更“核心”的位置,比如曼谷第一高楼MahaNakhon附近,价格从5万到8万元/平都有,甚至超过了北上深。

  在泰国其他城市,如清迈、普吉、芭提雅等,普通公寓均价普遍在1.5-2万元/平之间。

  租金回报率方面,曼谷中心地区的公寓的平均年租金回报率在房价的5-8%左右,有的地方可达10%。CBD区域100万元人民币的房产月租能达6000元人民币,收益率客观。

  1、非泰国籍人不能购买泰国土地,即外国人不能购买带地的永久产权建筑,尤以别墅为主。

  2、外国人想买多少公寓都可以,且是永久产权。唯一的限制就是,整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中,外籍人士最多购买49%的公寓。

  3、外籍人士也可以在泰国购买别墅或土地,并拥有永久产权,但要通过注册泰国公司的形式。在泰国注册公司仅需7天,费用低廉,一般不需要你去实际经营,每年仅需支付一点低廉的公司报帐费用。

  4、外国人在泰国买房可贷款,首付根据房价或估值核算,一般是30%。但利率较高,在5%左右。

  5、若贷款购买期房,看中房子后就要先交定金(25%-30%),相当于首付。而在交房前3个月,可以申请贷款。

  6、因为在泰国并没有“房产税”,所以购买泰国的房产,只需要在过户的时候缴纳几种过户税费即可。

  为挽救低迷长达4年的楼市,越南政府近期推出了一系列救市措施。2015年7月1日,《住房法》修正案正式生效,修正案取消了对外国人购房的诸多限制,允许拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可在越南购买房屋,可购买公寓和包含土地产权的别墅,并可以出租、转让或出售房子。这大大刺激了越南楼市,首都河内和胡志明市的房价更是涨声一片。

  2015年,胡志明市的独栋别墅和联排别墅供应量相比上年量价齐升。城郊独栋别墅价格每平高达3000美元,联排别墅价格每平均价2200美元。根据位置和类型不同,越南房地产租金收益率介于6%-7%。

  2、房屋产权为50年,不是永久产权,但与越南公民结婚的外国人可拥有房屋永久产权;

  4、外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套;

  税费方面,越南没有房产税,外国人在越南购房需要缴纳增值税和物业管理费等。

  米筐曾在《一个投资客眼中的柬埔寨:说英语、用美元,外国人推涨的首都房价》一文中提到,柬埔寨虽与美国隔着一个太平洋,却通用英语、流通美元、资金来去自由毫无外汇管制,尤为重要的是它正处于快速城镇化时期、资产膨胀的前夜。相对稳定的政局、中国制造业转移带来的就业增加、快速发展的经济使得国际资本逐鹿于此。柬埔寨的房产开始显现出明显的价值洼地,房产投资火热起来。

  2010年5月,柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》,规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋,享有永久产权。由此,柬埔寨房价也开启上涨周期,首都金边房价也由当初的每平1200美元涨到如今均价2500美元(合人民币1.6万元/平),而这里的租金收益率也能达到5%-8%。

  1、凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋,仅享有房屋永久产权,对土地没有产权。

  3、从二楼起,外国人可以购买拥有100%产权的公寓房产,但不能超过整栋公寓楼的80%。

  4、外国人不能够拥有离陆地边界线公里内的多业主房屋私人部分的产权,除非多业主房屋位于特别经济区内、重要居民集中区内和柬埔寨王国政府规定的地区内。

  税费方面,外国人在柬埔寨购置房产可贷款,但利率较高,在9%左右,贷款年限最长15年,最高可贷65%。其他还要交房产税、律师费等。

  2011年,缅甸结束了过去40年以来的军人执政,民选政府接手政权,逐步实行政治、经济等领域一系列改革。

  2012年11月2日,缅甸总统吴登盛签署、颁布《缅甸联邦共和国外国投资法》。根据新法,缅甸允许外资投资电力、石油、旅游业、房地产等行业。至此,曾今长期处于“被封锁”和“被制裁”之下的缅甸房地产业,正式向世人打开大门。

  2016年初,一直拖延的《公寓法》也正式生效实施,这更加带动了外资投资房产的热度,一定程度上也促使缅甸房价飙涨,特别是仰光市的房价,超出许多人的想象。

  从放开外国人投资开始,仰光的房价一路飙涨,从2011年到2014年涨到万元以上,最高涨了近4倍。而到了2016年,仰光市区100多平方米的电梯公寓,售价约300万元人民币,平均每平方米近3万元;而高层办公楼售价已达每平方米7000美元(折合人民币为4.6万元/㎡)。

  1、依据此法,外国人可购买在集体土地(政府所拥有的土地)上兴建的六层及六层以上的楼宇中40%数量的房屋。例如,在政府土地上建有一栋由10套房屋的楼宇,外国人则可获准购买其中的4套。

  2、还有一个限定条件是该楼宇须建在集体土地(政府所拥有的土地)上,也就是说,私有土地上所建的房屋外国人是无法购买的。目前符合这一条件的仅是一些与政府合作的高层楼宇项目,而这样的工程大多只有70年使用权。

  3、向外国人出售的公寓楼的占地面积必须大于20000平方英尺(约1858平方米)。

  而在税费方面,有消息称缅甸将从今年4月份实施新的房屋买卖税收政策。根据新的税率规定,房屋、土地交易时,买方需提供购房资金的完税证明。如不能提供相关完整信息,则将被追加征收不菲的进项税。

  具体征税标准为:3000万缅元(16.5万人民币)以下房地产交易需缴纳15%的税费,3000万至1亿缅元(55万元人民币)之间的房地产交易需缴纳20%的税费,超过1亿缅元以上的房地产交易则需缴纳30%的税费。

  虽然缅甸出台了《公寓法》,放开了外国人投资门槛,但一些细节问题仍没有详细规定,如外国人如何提供完税证明以及贷款的相关问题,都还是未知数。

  不断向上发展的经济、较高的租金收益都是投资东南亚国家房产的利好原因,但随着外资不断进入,东南亚几个国家主要城市的房价已经涨到北上深的级别,比如仰光、胡志明市等,无疑投资空间会遭到一定程度的压缩。

  相较于英美加澳等发达国家,东南亚地区国家税费相对较低,但不完善的法律、腐败的政府也可能随时抽走你的收益,是值得考虑的。

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