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澳门永利赌场净现值就小于0了
急速飞驰 2018-12-10

  作为一名房地产投资人员,就永远绕不开内部收益率(即IRR),很多公司在前期土地研判时一般考量两个指标,一个是净利润率,另一个便是IRR,比如我们知道的金茂就要求净利润率及IRR必须达到双15%这个项目才可获取。净利润率非常好理解,但是这个IRR在房地产项目测算结果出来时,很多朋友却不是特别理解,到底IRR能够代表什么深层次的含义?我从这个指标当中能够得到什么信息?IRR的高低对一个项目的影响在哪里?

  要知道IRR有什么用,你首先得理解NPV是怎么算出来的。技术经济学的课本给我们讲到,内部收益率(IRR)是基于净现值产生的一个概念,它是指项目在整个计算期内,当净现值等于零时的折现率。为了便于理解,澳门永利娱乐我们举一个例子,建设万科2017年某项目的现金流如下:

  我们常规做法应该怎么计算这个项目的IRR呢?我们采用的是试错法的方式,建设这个项目的折现率为x,将每一期现金流折现到第1期,合计净现值为0,即:

  拿到这个公式可纳闷了,这特么可怎么计算呢?按照传统的方式我们只有分别假定一个折现率去试错,假设x=6%,公式左侧为负;假设x=4%,公式左侧为正,那么我们就可以推断IRR是介于4%-6%之间。这么算实在太麻烦,在科技发达的今天,好在excel给我们提供了强大的计算工具,我们用IRR函数简单一拉结果就出来了,最终算出这个项目的IRR=5%。

  IRR=5%说明了什么问题呢,说明当这个项目现金流按5%折现时净现值刚好等于0,如果小一点按4%折现净现值就大于0,如果再大一点按6%折算,净现值就小于0了,这个项目就不可行了,而且折现率此时越大那么亏得越多。

  IRR是指在考虑资金时间价值的情况下,项目投资在未来产生的现金流现值刚好等于投资成本时的收益率。再进一步理解,内部收益率是投资项目最低应达到的收益率。

  IRR指标能够较为综合地反映项目管理、资本运营的效率和效益值,涉及项目的资金计划,是房地产企业对项目运营监控的核心指标。

  计算NPV所用的折现率,是一个项目的加权平均融资成本。每家企业都有自己的融资成本,通常来说是个固定的值。比如我开发一个住宅项目,折现率为10%,计算出项目的NPV0,说明这个项目是可以盈利的。现在,我计算出这个项目的IRR是5%。当折现率等于5%的时候,这个项目的NPV就变成0了。假如现在我的自有资金只够支持50%的前期投入,另外的50%要去贷款。我找信托找基金给到我的贷款年利率是10%,那我要不要贷款来做这个项目呢?经过这一计算我们知道这个项目当我的融资成本超过5%(IRR)的时候,NPV就会变成负的。说明不值得去贷款来做项目。这个例子说明,一个项目的IRR越高,我越敢贷款来做项目。由此,我们可以推断这个项目是非常难做的,因为你去市场上是很难找到融资成本低于5%以下的钱的。

  那紧接着,我们要思考第二个问题了,那就是如何来提高我们的IRR?这样可以指导我们在做测算的时候应该如何去“随心所欲”地调整我们的现金流来匹配我们想要的IRR指标(作为一名资深的投资人员,我想你懂的)。

  我们还是采用上面的例子,5%的IRR实在太低,在很多发展商眼里这个项目肯定是通不过的,因此作为一名资深的投资人员,我们要想办法“做高”这个IRR,根据上面我们列出的求IRR的公式,我们首先应该想到的是,在保证现金支出节奏不变的情况下,尽可能“早”地实现销售收入,因此我们尝试着把整个项目的现金流入都往前摞动1期,即第5期的2000万摞到第4期实现,第6期1500万摞到第5期实现,第7期的500万摞到第6期实现,因此这个项目的现金流就成了这个样子:

  此时,用excel计算得出IRR=9%,挺好,又提高了3%。由于咱们这个例子中期数比较少,现金流的数据也较少,我们也只摞动了1期,因此IRR的变动幅度还比较矜持。若我们按照一个实际的房地产开发项目的现金流来计算,收入往前多摞动几期支出往后也多摞动几期效果会更加明显。

  ②“慢支”:尽可能地把现金流出往后,比如争取土地款分期支付、施工方工程款垫资、条件允许下延缓各类费用支付节奏。

  ③“多收”:尽可能多增加销售收入,优化规划方案,尽量多布局高溢价产品;差异化定位,把握自主定价权。

  ④“少支”:尽可能节约成本,成本部同事测算时留给自己的“富裕量”部分,投资同事应该是要多去争取的。

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