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急速飞驰 2019-01-27

  10月9日,“海外掘金大讲堂”分享主题:规避中国思维下的东南亚投资置业风险

  主讲人:杨帆,13年地产开发商工作经验,国内千亿地产项目一线操盘手,曾任职万科、万达、雅居乐等知名地产企业。

  以下文字仅为讲座1/3,错过当天直播的朋友可以长按识别图中二维码,购买海外大讲堂VIP专栏,获取更全面的投资资讯:

  各位朋友,大家晚上好,我是杨帆。很荣幸今晚能通过智谷的平台就眼下火热的东南亚楼市,从一个房地产从业者的角度,谈一谈我的一些思考和看法。我今天分享的主题是如何规避中国思维下东南亚投资置业的风险,希望今天能和大家一起讨论和学习,引发思考,共同成长。谢谢。

  3.如何甄别优质的地产项目以及项目入手时需要注意哪些事项?这其实也是我们房地产企业战略投资部和市场营销部研究的终极问题。

  4.我是谁?我是在怎样的环境下投资和竞争?我的投资逻辑是什么?我的市场、我的客户在哪里?市场处于怎样的阶段?静态和动态的市场供求关系是怎样的?如何在实际操作中把握买点和卖点?

  相信只要能回答以上的问题,必然能够规避风险,取得不错的投资收益企业如此个人亦如此。

  我们今天分享的主题有三个关键词。第一个是东南亚,无可厚非东南亚成为一带一路国家战略下的投资热点区域,事实也验证了这一点。从2016年起,国家、国企、民企、民间资本都在向这个去融入,方向是对了,但我们在方向对了以后如何结合自身的情况,做到有所为和有所不为呢?那就要知道风险在哪里。

  B类风险是市场风险,我在这里所指的市场风险其实是指市场系统性的风险和行业支撑市场的周期,供求关系,他们需要相互的必然联系的。

  然后再到微观上面就是C类风险,是我们的项目风险,因为最后的投资还需要落位到项目上。那如何选择好的项目决定了其抗风险的能力和投资收益的保证。

  那么我们把风险做了分类后,我个人觉得其实我们面临最大的风险是来源于中国思维下的投资目标和投资行为。

  那为什么我们要说去中国思维?因为中国四十年的改革开放,创造了世界经济历史上的奇迹,而我们很多的投资者都是中国经济奇迹的见证者和亲历者。我的同胞包括我都会以成功者或者先进者的视角来看待东南亚这个市场,认为这是一个落后的市场。因为以我们经历过的经验去主观地认知这个市场,这本身其实就是一件很危险的行为。因为中国经济的成功,是中国这种大国政治经济体制在特定的历史背景环境下的必然结果,其实和个体的关联度并不大。

  那当我们来到东南亚,首先国家的政经情况发生了变化。东南亚的各国军事小国政治经济背景下市场,这样的市场和国内大相径庭,这里的思想属于完全竞争市场。在这里环境变了,我们的身份变了,商业模式变了,如果我们的投资者仍然用国内楼市的投资经验去照搬,那么从投资的逻辑、收益、预期和操作手法上都存在很大的风险隐患。在这方面,我是有教训的。

  我是犯了严重的经验主义错误。我现在就职于东南亚某国的某家开发商。我才进入到这个市场的时候,认为东南亚的楼市跟中国楼市十年前的最初阶段是类似的。我觉得我在国内一线房企积累的经验可以碾压一切,但随着越来越深入的工作,与当地政府、合作方及同行交流得越来越多就会越来越敬畏这个市场,因为他们有自己成熟的市场规则和商业逻辑。

  其实东南亚中的泰国新加坡马来西亚和印尼等国开放的都比我们早很多,很早就有全球其他国家的投资者在这里进行投资和置业。我们并不是先行者,所以我们需要的是放下所谓的身段,在新的环境下潜心地了解和学习,才能更加客观的理解这个市场和真正融入这个市场,因为要在这片土地上面投资,那叫遵循这片土地的规则,也就是这片土地的商道。

  说到商道,我们需要先回答几个问题。我是谁?这个其实是一个哲学问题,但其实也是一个商业问题。

  在商业逻辑中,我是谁决定了我们的定位。只有先认清楚自己的定位,才能根据这个定位确定思考的维度和决策的方法找到我们的目标。客户群达到我们的投资预期。

  举个例,我在中国的身份是公民,那么中国经济的利好和利空都和我有关。我可以通过买卖转手的方式获取因中国人口红利及城市化进程所带来房价增长的投资回报。但是我在东南亚的身份是什么呢?我在东南亚的身份是外国人,那我们还能像国内一样通过简单的买卖转手获取楼市的刚需红利吗?我个人认为是不可能的。

  历史是最好的老师,我这边准备了一些各国政府出台的针对华人购房的一些政策。我们来看一看历史,下表当中罗列了部分国家针对华人购房的一些政策。

  澳大利亚停止了贷款,上调印花税,限制华人二手房的交易买卖。加拿大提高了海外购房税额外征收海外买房税。香港针对海外购房者两次提高了印花税,新西兰停贷,征收房产交易税,限制海外购房。东南亚的马来西亚也叫停了中国某地产公司的某企业的某项目,对外籍的购房者也提高了门槛,通过购房总价的控制,来区隔客群。

  该表列举的实施政策反映了每个国家政府对外国人到本国投资置业的一种基本的态度,长期的资产沉淀和产业投资是受到欢迎的,但每个国家都会严厉打击抢占本国人红利的投机行为。

  我们刚才说过,房地产投资最大的风险就是政策风险,那海外投资置业最怕的就是外国人去和本国当地人抢城市红利或者人口红利,因为没有一个政府会让一个外国人在没有解决本国就业、本国税收的情况下,仅仅通过炒房和租房来赚取本国人的钱。

  所以,当我们认清了自己的定位以后,就明白其实东南亚的人口基数也好,人口结构也好,包括城市化进程等等,这些本国人才能享有的红利,其实真的和普通的外国投资者关联性并不大,除非你是做基建工程等相关产业的。

  刚才我们从政策风险的角度去看待了身份的这个问题,那接下来从市场的角度,其实你也真的很难真正抢到本国人的红利,因为其实大部分东南亚国家的政府从游戏规则开始就制定了市场份额核定和定价,就设定了门槛,外国人的买入成本会大大高于本国人,就会让外国人置业投资的后续的竞争力受损。市场的客群看似很大,其实很窄。澳门永利娱乐所以认清自己的身份不要和当地人抢红利是我认为在东南亚投资置业规避政策风险的第一准则。

  那对于我们普通的外籍投资者如何在东南亚这个市场里投资置业呢?我个人认为,首先应该回归到海外房地产投资的基本点,真正的投资价值到底是什么。

  我个人认为,房子本身其实不具备投资价值,房子背后占据的资源和产业价值才是投资的核心。举例,学区房有价值的不是房子是教育资源,商业地产有价值的是楼宇经济和零售业带来的高效率,便利性和行业发展延伸的市场需求。文旅地产有价值的是稀缺的旅游资源和旅游行业带来的关联性、客户需求及市场机会。房地产的价值是对应稀缺资源和实体产业价值的具象的货币表现。我们也只有认清楚本源才能知道该选择何种房产进行投资。

  第一,该房产背后的产业是否是当局政府希望外籍介入的产业,这决定了政策的安全性。

  第四,对应到这个产业,我们能否知道我们的客户在哪里,这决定了运营收益和谁会来接盘。

  当我们的商业逻辑理顺后,就遵循国际投资惯例,关注唯一的考量指标就是市盈率。在楼市里的市盈率指的就是物业的租金收益率,只要物业有运营价值就一定会有人为他买单。

  但在这里,要注意两个要点。第一,该市盈率的取值一定要客观和公允,最好能找到对标物进行客观的考量,不要盲目地道听途说。第二,要考虑动态市场的供应情况下市盈率的变化,因为从投资入手到收益取得最少的周期应该是在两年以上。

  综上所述,我们其实可以通过市场得到验证,因为我们关注到的东南亚这个市场,在很早以前就有其他国家的投资者在这里投资置业,那他们是怎么样的一个投资逻辑呢?他们是冲着东南亚的产业机会和同比较高的市盈率而来的,更看重的是产业布局和资产沉淀带来的长期稳定的投资收益。那我们如何在众多的信息当中来甄别优质的项目呢?

  在回答这个问题之前,我们先知道什么是优质的项目。这个问题的回答会很主观,因为这个和置业的目的及投资的预期是有关系的。千人千面,我仅从价值投资的角度来分享一下,我认知好项目的几个维度。

  第一,他应该是有核心实体产业做支撑。第二,占有不可再生的稀缺资源。第三,资产的实际运营收益率是较高的。第四,未来同类型项目的产品供应量较少。第五,资产价格健康。第六,通达性方便,便于管理。

  第一个是开放的心态来收集广泛的信息,因为资本没有地域性,不要自我设限,收集的信息越多,越有利于我们去甄别和处理信息,因为每一个地区和每一个国家都有适合投资的项目,我们不能以偏概全以点带面。就城市就国家来区隔我们的投资目的。只是当我们接收到信息以后要了解,他的产业是哪个产业?客群是哪个客群?现在的静态收益率是多少?

  当我们收集完信息以后,接下来就是处理信息。那处理信息的话建议有以下几点。

  第1,参照的维度是项目所处地与中国的外交关系和双方是否有共同的利益?这个其实从有简单的一个小技巧,从双方的直飞航班上可以是找到捷径的,他代表了经济的密切程度和便利性。

  第2,是项目所处地的核心产业是什么?其实刚才我都有做一些统计,其他一些国家的话相信大家通过网络上也能查到相关信息啊。

  第3,是资源和产业是否互补,接下来是该产业是否适合外籍的投资者进行投资,刚才有说过我们的身份非常重要。

  第4,是我们的客群是谁?在哪里?这个在各国移民局的网上都能搜到相关数据,能清楚的知道这个产业这个物业对应的客群是哪里的客群,他的数量是什么样子?他的消费频次是怎么样?他的喜好是什么样子,其这些都是可以查到的。

  第5,现在静态的运营情况是怎样的。这个通过跟现在的一些对标物进行一些对标,然后包括对一些对标物做一些市场调查,这个也是可以再网上取得一些相关数值的,以及要考虑到未来行业发展的预期是怎样的,他决定了未来的供应关系。

  第6,是项目所在地的政策的理解,二手房交易政策、租赁政策,这些政策是需要我们投资者去了解,并且去消化的。

  第7,是项目所在地国家货币汇率的情况,因为现在整个国际局势比较动荡,我们希望通过我们的海外的投资对冲些风险,但是汇率这个问题的话是大家需要非常关注的,这个国家的货币是在一个稳定的通道,还是在一个下降的通道还在一个上升的通道,这个都会影响到我们的投资收益。

  第8,是我们要清楚地知道风险来自于哪里和我们自身的风险的承担能力和承受能力在哪里,因为任何的投资都是有风险的,我们是否做好了心理建设和心理准备?

  首先第一个是证照是否齐全,这个代表了当地政府对这个项目的认可,去除了我们作为投资者最大的风险隐患。

  第二个是项目的区域内的规划情况,希望我们投资者去做了解。他代表了政府的定位和未来区域内的一个价值空间。

  第四个是项目区域内的价格调查,这个很重要,他关系到我们的购入成本和未来在卖盘中的竞争关系。我们到底是在哪个价位建仓在哪个价位来出手?我们的竞争对手是怎样的?我们的卖盘是怎样的?我们到底是在坐轿子,还在抬轿子?

  下图图罗列了东南亚五国的证照要求以及二手房的限制条件和额外的税种供各位朋友去查阅。

  当然说了那么多理论啊,也跟大家分享一些实操的经验或者较小的技巧。叫“六多二不信”。

  既然到了当地就预留好充足的时间,去了解当地的市场,多和置业顾问和销售去沟通,看他们是如何看待这样的市场和他们的项目定位,这是一个难得的机会。能让你通过多问多听去判断他们是否专业,多比较,在了解完他们本项目的情况后,一定要让项目方给你们去推荐项目,多看几个项目,多比较,并让他们相互评价。多看是看这个项目的开发动态是否正常?是否合理?

  接下来就是最重要的环节,多想。收益到底从哪里来?客户到底从哪里来?客群为什么要在你这里租房?或者为什么要在你这里买房会不会有其他的供应方提供相同的服务以及相同的物业?如果有的话,他们的价格成本是多少?这个很重要,让他们去给你找对标物,并且去对标物那里去考察判断运营的能力,以及要思考你的客户未来是否会喜欢这里?这里是否会稀缺?

  接下来的最后一个多就是多试。各位目前在所有的中介和销售面前都是客户,可以提出试探性的成交要求。通过一些试探性的成交要求来看对方是如何回应的?回应是否正常?可以判断出这家公司和这家企业及这个项目是否正规。

  我们刚才说完“六多”,那接下来说下两不信。什么是“两不信”呢?第一不相信承诺,不要相信开发商的任何承诺,不信承诺信市场这个很重要,做一个理智的投资者。第二个不信就是不要迷信品牌和权威。我们作为理性的投资者,应该真正找到项目的核心价值,所有相关的品牌和权威都是一些营销手段,都是可以花钱买来的,他并不是项目真实的价值体现,我们要找到项目的核心本源价值,这个是最关键的。

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