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急速飞驰 2019-03-15

  每年2月,太原市各机构都会陆续出炉上一年度房地产行业统计数据。其中,最受关注的非房价莫属。相关职能部门对相关数据及时进行统计和发布,便于稳定各方的心理预期;数据机构也以全面的楼市统计数据,对业界和购房者对楼市作出理性分析提供了极为重要的指导作用。

  今年,太原分别有统计部门、朗润智业、房天下等机构先后发布了2018年楼市数据,由于各方统计口径、范围、方法的不同,价格也存在较大差距。随着楼市调控日渐深入,市场和房价走向直接影响着百姓购房意愿和开发商开发计划,这些数据到底如何得出?购房者又该了解哪些实用的数据信息?带着这样的疑问,山西晚报记者展开采访调查——

  按照往年惯例,上月末本月初,省级权威部门及多方数据机构陆续发布了2018年太原房地产行业报告,其中购房者最关注的房价引人注目。

  在所有机构发布的数据中,省统计局为官方统计机构。该部门发布的信息中,关于房价的描述是这样的:从商品房销售总额与销售面积之比看(全省商品房销售额与销售面积之比,即全省商品房总销售额除以销售总面积的商,代表全省商品房单价平均水平),2018年末,全省商品房销售额与销售面积之比为6822元/平方米,比2017年末增加了1203元,同比增长21.4%,其中商品住宅销售额与销售面积之比为6649元/平方米,比2017年末增加了1192元,同比增长21.8%。其中,商品房销售额与销售面积之比位居全省前4位的太原市、晋中市、大同市和晋城市均超过5000元/平方米,太原价格为11041元/平方米,同比增长23.4%。

  在省统计局发布数据之前,朗润智业发布的《2018年太原市房地产市场分析报告》显示,2018年,太原商品房市场成交均价为12917元/平方米,相比上一年度增长26%。太原市各区域商品房均价突破万元,晋源区涨幅较高。且相比2017年,各区均价涨幅在19%-38%,涨幅较高。

  春节前,房天下数据监控中心根据中指数研究院的数据统计显示,2018年1月份太原楼市均价10975元/平方米,12月份均价12998元/平方米,2018年1月至12月太原市住宅均价呈稳步上升趋势,且下半年较为平缓。2018年太原楼市六城区的价格均呈结构性上涨。其中,尖草坪区上涨幅度最大,为19.7%;其次分别为小店区达16.8%、杏花岭区达15.1%、晋源区达14.2%、万柏林区与迎泽区均为13.8%。太原楼市整体涨幅较为稳定,达15.6%。

  根据上述数据,各机构公布的太原市楼价差距较大,但总体走势、涨幅相似,即走涨。省统计局报告在显示数据之外还进行了行业分析:2018年,太原出现了商品房竣工面积持续下降,房价继续高位运行等新情况、新问题。因此,保持楼市调控政策的定力和韧性,优化土地供应结构,进一步规范房地产市场秩序仍是今年房地产市场稳定发展的关键。

  从上述数据不难看出,各家公布的太原2018年商品房成交均价差异明显,最低为11041元/平方米,最高为12998元/平方米,单价相差1957元。这让公众对各方数据产生不解:一套一百平方米的房子,总价会相差20万元,既影响房企定价的预判,又会影响置业者的购房决定。同一主题调研,不同机构的数据为何有如此大的差别?

  对此,业内人士侯先生告诉山西晚报记者,不同机构调研数据的范围、口径不同,结果也相差较大。目前,常年监测、定期发布省城楼市数据的机构除了各级政府统计部门、太原房管局等官方职能部门外,还有朗润智业、中指数研究院、乐居房产、太原房天下、聚信评估等。

  各家公司的数据来源不同,导致结果有所差别。相对而言,调研机构发布的数据更接近楼市即时成交实情。

  朗润智业工作人员表示,澳门永利娱乐从购房者和开发商的角度来看,更在意中心城区、主流楼盘即时的成交信息。该公司的市场数据采集中,融合了对在售项目销售开盘实况跟踪分析,该机构所发布的太原楼市数据均根据实际认购数据所得,这些数据可以帮助购房者有个合理的成交心理预期。

  山西晚报记者了解到,机构数据多采集房屋实时销售价格,即房产买卖双方实际成交的价格,这一价格是合同价格,而非报价,更具有参考性。在特定时间段内,机构市调人员会对一个范围内所有商品房项目的销售总额和商品房销售总面积进行摸底,再经过计算得出房价数据。

  山西晚报记者在采访时发现,在机构推出的数据中,还有很多现实因素影响准确性。例如,有部分缺乏市场调研人员的机构,在摸底调查中不能广泛调查每一家楼盘的成交价,而采用的是各个片区重点楼盘售楼处的报价。这种情况下,报价和实际成交价有出入,这些数据仅能为购房者提供省城楼盘报价的走势。

  此外,还有一些特殊情况也会影响到数据结果。例如,2018年有不少项目为吸引购房者,在开盘或加推期间特价房报得很低,项目和市调人员把早期低价销售的房源也算在统计范围之内,导致均价拉低。

  在所有发布的数据中,具有官方色彩的统计部门相对权威,统计部门不仅关注城市中心的热点及标杆楼盘,地段偏远、不受公众和业界普遍关注的区域性楼盘也是其数据采集对象。所以,各方楼价信息中,统计部门发布的楼价最低,和购房者在核心市区了解的楼价有一定差距。那么官方统计部门发布的权威数据有何参考意义呢?

  山西晚报记者了解到,官方数据采用的是新建商品房价格,新建商品房是指经政府职能部门批准建造的,建成后用于市场出售、出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,自建自用的住宅或其他建筑物不属于新建房。而新建房销售价格特指进入市场进行交易,首次进行产权登记的交易价格。

  太原房管、统计部门定期公布的太原楼盘销售均价、销售额、销售面积的数据,全部来源于新建商品房。数据是在统计周期内,太原六城区商品房成交网签系统的数字,实现网签的楼盘均是取得了预售证的楼盘。由于种种原因,官方职能部门发布的楼市数据有一定滞后性,但其始终是各级统计部门、民间数据调研机构的重要参考数据。官方数据对行业整体的把控,对政府实施调整政策提供了重要依据。

  以官方数据为基础的统计数据中,整体房价会比较低。主要原因是,以职能部门网签数据为基础,因此也会低于购房者在市场上感受到的情况。

  某机构工作人员李先生表示,“我们发布的数据主要来源于房管、统计部门的数字,但实际情况是,部分楼盘都是集中开盘销售,草签贷款,再陆续给业主办理网签手续,有些楼盘实际成交许久之后才能办完网签手续,所以网签数据中会掺入老项目的价格数据。影响即时数据的准确性。”

  山西晚报记者还了解到,官方统计和部分机构统计中,还会将未在楼市中公开发售,但价格较低的商品房也纳入到统计范围。所以在这种情况下,统计部门所公布的省城楼价水平会比置业者感受要低。

  山西晚报记者了解到,近两年,太原市场还有一个特殊情况,网签时间比平时更滞后一些,甚至在成交之后的三个月才能完成网签,这种情况下,相关的成交面积、成交价格、各楼盘可预售存量房数量等数据却不能及时上网,统计部门、调研机构发布的各类数据始终有与市场脱节的现象。

  “商品房均价能差2000元,一个主要原因是数据调研方式、采集范围不同导致,还有一些原因,例如各机构发布数据存在倾向性,房企对外发布数据有各自的考虑等。”一位知情人士透露,“对于权威机构则是直接从系统中调取网签情况,没有品牌倾斜,不含任何水分,真实性更强;而楼市数据调研机构在市调中,调研人员能否看到真实成交数据是一个问题,有部分开发商为了营销需求,会对价格进行造势,对调研机构报成交量和成交均价时会含有水分。”

  例如,市场上可见一种现象:一块品牌开发商高价拿下的热门地块附近,不可避免会有本土开发商的低价地块。虽然同在一区域内,但两个项目的开发品质、品牌附加值等千差万别。因此在做市调时,有实力的品牌开发商会介意与周边的中小项目一同排名作比较,而这些项目却很乐于与周边高端盘试比高,以此来拔高身价。各自的市场定价行为会对调研数据有较大影响。

  此外,在太原楼市中,专业做房地产行业数据分析的机构匮乏,大部分做楼市数据统计的房产分析机构,其主营业务收入大都来自于商业运营,例如代理销售某品牌某楼盘。在发布相关数据时,会有一定的炒热区域的倾向性,有意提升区域楼价,更重视竞品及区域代表楼盘的楼价走势。

  还有,许多品牌房企为提升品牌形象,会对品牌或楼盘的销售额、销售面积不定期制作媒体海报。根据此类信息,公众也能推算出楼市销售价格,但这类海报以营销及品牌宣传目的为主,不具备全面性。

  相对而言,上市房企的业绩报告最为真实,但只会发布集团整体业绩报告,澳门永利娱乐不会具体到某个城市单体项目的销售价格等翔实信息。而有些业绩有争议的房企为了避免自家成为焦点,还会通过各种途径阻挠媒体或机构发布其业绩报告、项目真实成交价格信息等。

  无论是官方的还是来自机构的统计,不少数据在发布时都没有全面说明数据采集、统计的方法和规则,导致数据缺乏客观、真实性。在山西晚报记者采访中,有业内人士直言,无论是统计部门还是数据分析机构,在大部分情况下会选择尽量避免正式发布商品房销售均价及商品住宅销售均价,以免引发监管层以及社会各方质疑和质问。

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