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永利娱乐广州房地产动辄上千亩连片开发
急速飞驰 2018-12-04

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  前不久,曾经在中国建设银行总行从事过近十年投资研究工作的李清明,经过大半年的调查分析,抛出了房地产暴利论,在业内外引起强烈反响。昨日(11日),他接受了记者的专访,大曝房地产开发暴利黑幕,认为房价完全理论上具有下调的空间。

  李清明1986年毕业于华中科技大学,研究生毕业在中国建设银行总行从事近十年投资研究工作之后,现在某大型民营企业集团任副总裁。李清明告诉记者,凭借近20年的工作经历,经过大半年潜心研究透析得出结论:房地产业的确存在暴利现象!

  李清明说,自上个世纪80年代初期实行改革开放政策后,我国的国民经济持续高速发展,房地产业率先向民营开放。20世纪90年代后期取消行政事业和国营单位的福利分房制度,极大地刺激了房地产业的快速发展,个人买房比例从不到1%上升到95%以上,同时全国的平均房价也从每平米的几百元上涨到现在的接近2800元,房地产业成为目前中国最大的盈利行业。从统计数据看,世界房地产业的平均利润率一般都在5%左右,而我国却在10%以上,中高档房地产的平均利润率更达到30%甚至40%。在房地产最火爆的北京,地段较好的二三环之间平均利润率为20.4%。

  在短短的20年内,中国的房地产业以超乎常规的速度催生了众多的亿万富翁。其中很多富翁都是从“一穷二白”状态起家的,而且很多人有着和亿万身家极不相称的年纪。最近三年公布的中国100名富豪榜中,从事房地产的富豪逐年增加。2000年是25家,2003年就增加到37家。

  李清明大致算了一下:2004年,北京全市实现商品房销售额1249.1亿元,按20%的利润率计算,该行业一年的利润高达249.8亿元,不到两天就要催生一个亿万富翁。广州、上海等也是如此。2004年广州房价飙升18.8%,一手商品房交易金额增长了26.2%,达到560.2亿元。按20%的利润率计算,广州房地产年利润高达112亿元,约三天产生一个亿万富翁。

  李清明认为,目前一方面房价高企,百姓不堪重负,而另一方面,房地产开发商却在享受30%-40%的暴利。从这个意义上讲,房价完全具有下降的空间。

  为什么房价不但没有大幅下降,去年全国商品房均价反而大幅上涨了14.4%呢?他认为,这主要是供求关系不平衡所决定的。目前我国城镇化步伐不断加速,人口流动更加频繁,城市特别是大中城市的集聚效应使大量人口涌入,客观上增加了城市商品房的需求,拉动房价上涨。随着经济的进一步发展,城镇化步伐还将加速,还有8亿多农村人口希望住上好房子,想方设法往城里钻。因此从长期看,房地产的需求将越来越大,在供求失衡的情况下,房价也会呈不断上升的趋势。如果在个别地方出现小幅下降,也只是升幅后的一个调整,下降幅度不会很大。

  至于目前过高的房价,李清明认为,政府有义务也有责任出面进行干预,可以通过宏观调控等手段对房价进行调控,避免出现过高的上涨。在目前召开的两会上,吴菊仙等全国人大代表也呼吁,政府应制定相应政策法规,限定建筑企业一个合理的利润率空间,运用市场和行政手段,综合调控房价。

  事实上,目前许多地方的政府部门已经开始关注房价问题,并出台了相应的措施。广州市国土管理局在春节期间展开巡查,并严查预售证;春节之后广州市房协又公开炮轰十大发展商,目的就是杜绝发展商联盟哄抬房价,打压房价增长过快的势头。

  与此同时,上海市也开始了对上海楼市的整顿。从3月1日起,上海市房地资源局将严查违规销售情况,到3月3日,短短3天之内,查封了7个因涉嫌合同作假、违规售房、抬高房价的楼盘。

  不过,即便如此,李清明还是深表忧虑。他说,房地产业在中国应该是一个商品化程度较高的行业,用行政手段来进行调控力度相当有限。而百姓关于房价过高的呼声,恰恰又反映市民购房的强烈愿望和旺盛需求。很可能在经过行政手段的短暂打压控制之后,房价将展开新一轮疯涨。

  在国外,土地占整个房地产成本的一半甚至还要多,但在我国也就是20%左右,超过25%的少有。李清明说,这与我国早期的土地制度不完善有很大的关系,土地供应的不规范和不透明,开发商违规拿地造就了暴利。

  据他调查,开发商违规拿地的途径多达10多个。许多房地产商采用与某些政府官员勾结的手段,使用各种“灰色手段”拿到土地,降低拿地成本。这点在房地产业内早已不是什么秘密,仅仅用于批地一项的贿赂成本就高达地价的30%左右。

  李清明说,除了贿赂政府官员等手段之外,最常见还包括城市中的“危房改造”土地和掠夺农民赖以生存的土地等。在我国早期的房地产开发中,许多开发商就坦言,他们从来就没从正规渠道上取得过土地。据了解,北京现有房地产开发商近4000家,线家,大部分开发商靠土地运作照样生存。

  据李清明介绍,在招投标之前,永利娱乐违规拿地手段主要出现在“协议出让”土地的方式中。2003年以前,全国城镇有偿出让的土地中,以招标、拍卖等方式出让的仅占5%,其他高达95%是协议出让。2003年12月8日,北京市首宗国有土地拍卖底价4.3亿元,最终9.05亿元成交,要是以协议出让,暴利空间可想而知。据他估计,从20世纪80年代末以来,我国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要达100亿元以上。

  李清明介绍,房地产企业一般都具有高达70%-80%的资产负债率,而且90%以上的也不在少数。“四两拨千斤”,以1000万元的资金建造1亿元的项目,以1亿元的资金建造10亿元的项目屡见不鲜。

  据李清明介绍,开发商对国家和银行的各项规定,都有自己的对策。比如开发商通过特殊渠道打听并联系到银行有关人员,澳门永利娱乐通过交流和沟通,开发商就会知道一些银行的“机密”信息,如评分是否达标等信息,以便修改资产负债表,达到贷款的目的。

  开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后,接下来就是用“假按揭”的办法套取资金。其典型操作手法是,搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证,签订虚假售房合同,然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。

  如果追查房地产公司的资金流向,楼盘销售实际上在“假按揭”阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来,而按揭贷款则让他们提前获得利润,后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移,而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担,这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”。如果销售不理想,房地产开发商则另有妙计,按市价评估,将房屋抵押给银行。

  据了解,在广州,假按揭现象也广泛存在。仅2003年底查出的广地花园一个楼盘的假按揭金额就达2亿多元,共有2000多户业主的房产涉嫌被重复抵押。

  2003年某市地税局稽查分局耗费半年时间,对2002年度纳税额较大的88户房地产企业进行了税收专项检查,竟然发现87户有偷漏税问题。李清明说,他在调查中发现,而这种现象在中国相当普遍,多数赢利的房地产开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。他们采取的手段一是少报收入,二是模糊成本。

  为什么房地产业偷税漏税如此普遍?而税务局却难以发觉其中的蹊跷呢?李清明介绍说,房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发,他们会同时开发几个项目,这就给房地产税收检查带来困难。因为税务局检查税收情况时,一般都以年度为单位,但事实上,房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行,也就是说,一天没通过验收,项目本身就不能算出利润,而此时,很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此,从账面看来,房地产企业就是亏本的。

  目前,房地产开发商在缴税纳税中普遍存在以下六个主要问题:一是在扣缴个人所得税时普遍都存在少计税收入;二是预收款不缴税或延迟申报纳税;三是项目连续滚动开发,项目决算期又有意无意地滞后,导致成本难以理清,企业所得税应纳税所得额难以确定;四是借合作建房政策偷税漏税;五是故意遗漏土地增值税和印花税;六是缴税时能拖就拖,欠着不缴。

  我国有3万多家房地产公司,但真正有建筑能力的却寥寥无几。在房地产开发的过程中,从设计、到施工、监理、验收,绝大多数开发商都是请另外的专业公司进行操作。这样,某个项目由谁来承包、预算是多少就有名堂了。

  据李清明介绍,发展商外界炒作的工程招标多半是作秀的,因为开发商内部也存在着不同的利益群体,他们会把工程分包给和自己有关系的人。另外,一些官员也会推荐一些承包商。而层层转包的直接后果就是层层盘剥,层层盘剥的结果是建设资金严重不足。建筑商为了保证利润,只有偷工减料。这就是质量问题层出不穷的根源。那些包工头就成为房地产生物链中利润最低的一环,而他们要发家致富,就只能靠盘剥工人和偷工减料了。由此可见,房屋建成后诸如“面积缩水”、“房屋渗漏”、“延迟交楼”等问题其实早在开工之初就埋下了伏笔,这是必然结果,开发商和建筑公司都心知肚明。

  按规定,建筑施工必须请监理公司现场监理。但目前的监理公司是买方市场,开发商占绝对的主动权,监理公司在一定程度上是形同虚设。开发商为了抬高楼盘身价,请一些知名监理公司监理,但这并不能改变监理公司的被动角色。而有关职能部门的例行检查不过是走走形式而已。

  发展商为了极大地发挥土地的效益,还千方百计地改变土地的用途。在这方面,地产商可运用的手法就更复杂了。

  正常的方法是在“容积率”方面做文章。住宅楼规定得比较死,不好见缝插“楼”,更多的开发商就将目光盯在了商住楼、公寓楼、高档别墅等项目上面,以尽可能扩大建筑面积。而“非正规”的手段则有“欺上瞒下”、“假公建私”、“同流合污”等等。“欺上瞒下”是通过改变土地使用性质等方法,达到将宅基地楼、经济适用楼等变换成商住楼,以牟取暴利:“假公建私”是将公用性的楼盘“打造”成商住楼出售:“同流合污”的方法更为直接,地产商直接将有关方面的官员拖下水,低价征地,高价卖楼。

  此外,通常的做法还有让经济房不经济。虽然政府三番五次强调落实经济适用房政策,其目的是让广大消费者都能圆住房梦,可是经济适用房项目到了开发商手里就变得不经济了。为了尽快收回成本,开发商不可能面向中低收入家庭销售,而是尽可能朝向高收入家庭。

  随着汽车的普及,车位在城市中日益显示出稀缺,让车库变“金库”也成了发展商暴利的一个手段。一般开发商做销售统计时不会把车库售价计算在内。但实际上,开发商都会销售车库,从中获得惊人的收入。例如一个300个单元楼盘拥有可售车位100个,车位20万元一个,则开发商可以获得2000万元的额外利润。

  不久前,广州番禺某房地产集团换帅,新领导班子集体亮相。新任总裁在接受媒体记者采访时坦承:“一个商人做过房地产之后,从事其它行业便觉得没有味道”。不经意间,他说出了所有房地产开发商共同的感受。

  作为改革开放后的新兴产业,房地产业有过阳光明媚,也有过暴风骤雨,特别在近十年,广州房地产动辄上千亩连片开发,个中跌宕起伏让开发商直呼“过瘾”。

  不过,做过房地产之后,开发商不再轻易对其它行业感兴趣,恐怕最重要的原因还是这个行业暴利的存在。北京不到两天便催生一个亿万富翁,广州不到三天便催生一个亿万富翁,靠的都是房地产开发。10年前,广州房地产开发商敢说自己有千万身家的恐怕屈指可数,可如今不少已登上“中国内地百强富豪排行榜”。据不完全统计,最近三年公布的中国富豪百强,从事房地产开发的越来越多,2002年是25家,2003年增加到37家,2004年更多达45家。可见,利润丰富的房地产业成了中国富豪的聚宝盆。当然,至于这些年来,他们是否进行过土地黑箱操作,是否利用过假按揭大肆从银行圈钱,是否有意偷税漏税,是否也曾私下改过规划等等,也许他们的心里最清楚。

  其实,开发商留恋房地产业还有一个很重要的原因,那就是目前该行业甲方乙方的关系事实上颠倒了。一般而言,在经营领域,出钱人是甲方,提供服务的是乙方,乙方应该处于被动地位。在房地产行业,买房的广大消费者是甲方,提供房子的开发商是乙方。按理说,广大消费者应该处于主动地位。可在现实中,开发商却处处主动,是名副其实的“甲方”;消费者即便成千上万,由于过于分散,也是弱势的“乙方”。现在开发商“姿态”很高:皇帝女儿不愁嫁,消费者你想买就买,买了不满意也可以退(其实非常难);若是房价飙升,我不想卖可以囤积起来;至于你们买了住进来了,你就要老实点,交什么费交多少由我说了算……对此,广州某知名地产集团负责人深有感触,曾私下对记者说:“做生意十多年了,我还从来没有见过这么弱势的甲方”。

  洛克菲勒是美国第一个亿万富豪。他在《给儿子的18封信》中公开说:“是贪心让我从一个周薪五美元的薄记员成为亿万富豪”。作为商人,房地产开发商不可能不对其他赚钱的行业感兴趣。当房地产开发越来越规范、利润不像从前那么丰厚时,他们必然转向别的行业。所以我们看到,广州房地产商现纷纷奔向“长袖善舞”的证券市场,也开始尝试向一度被垄断的能源、钢铁等行业进军。(编辑:许雨青)

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